Schimmel in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten
Schimmel in der Mietwohnung: Ihre Rechte als Mieter bei Schimmelbefall. Mietminderung, Mängelanzeige, Ursachenklärung und Gesundheitsschutz erklärt.
Schimmel als Mietmangel
Schimmel in der Mietwohnung stellt grundsätzlich einen Mietmangel dar, der zur Mietminderung berechtigt (§ 536 BGB). Die Höhe der Minderung hängt vom Ausmaß des Befalls und der betroffenen Räume ab. Gerichte haben je nach Schwere Minderungen zwischen 5 und 100 Prozent zugesprochen – bei Gesundheitsgefährdung und Unbewohnbarkeit bis hin zur vollständigen Mietbefreiung.
Entscheidend ist die Ursache des Schimmels: Liegt ein baulicher Mangel vor (z. B. Wärmebrücken, undichtes Dach, fehlende Isolierung), ist der Vermieter verantwortlich. Entsteht der Schimmel durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, trägt dieser die Verantwortung. In der Praxis ist die Ursachenfeststellung oft umstritten und erfordert ein Sachverständigengutachten.
Mängelanzeige und richtiges Vorgehen
Zeigen Sie Schimmelbefall sofort schriftlich beim Vermieter an (Mängelanzeige nach § 536c BGB). Beschreiben Sie genau, wo und in welchem Ausmaß der Schimmel aufgetreten ist, und fügen Sie Fotos bei. Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung – in der Regel zwei bis vier Wochen, bei gesundheitsgefährdendem Befall kürzer.
Unterlassen Sie die Mängelanzeige, riskieren Sie den Verlust Ihres Minderungsrechts und können sich schadensersatzpflichtig machen, wenn der Schimmel sich ausbreitet und größere Schäden verursacht. Die Mängelanzeige sollte per Einschreiben mit Rückschein oder persönlich gegen Empfangsbestätigung übergeben werden.
Die Streitfrage: Baumangel oder Lüftungsverhalten?
Vermieter behaupten häufig, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet und geheizt. Die Beweislast für die Ursache des Schimmels liegt grundsätzlich beim Vermieter: Er muss nachweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11). Erst wenn er einen bauordnungsgemäßen Zustand der Wohnung belegt, muss der Mieter darlegen, dass er ordnungsgemäß gelüftet und geheizt hat.
Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger kann die Ursache klären: Er untersucht Wärmebrücken mittels Thermografie, misst die Raumluftfeuchtigkeit und beurteilt die bauphysikalischen Gegebenheiten. Die Kosten des Gutachtens trägt zunächst derjenige, der es beauftragt – im gerichtlichen Verfahren die unterlegene Partei.
Mietminderung und Schadensersatz
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein – Sie müssen nicht erst ein Urteil abwarten. Kürzen Sie die Miete jedoch nicht ohne vorherige Ankündigung beim Vermieter und ohne sorgfältige Einschätzung der angemessenen Minderungsquote. Eine zu hohe Minderung kann als Zahlungsverzug gewertet werden und zur fristlosen Kündigung führen.
Neben der Mietminderung können Sie Schadensersatz für beschädigte Möbel und persönliche Gegenstände verlangen, wenn der Vermieter den Mangel zu verantworten hat. Auch Kosten für eine Ersatzunterkunft während der Sanierung oder Arztkosten bei gesundheitlichen Schäden durch Schimmelsporen können erstattungsfähig sein. Dokumentieren Sie alle Schäden und Kosten sorgfältig.
Gesundheitsschutz und Sofortmaßnahmen
Schimmelpilzsporen können Atemwegserkrankungen, Allergien und bei immungeschwächten Personen schwere Infektionen verursachen. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und Personen mit Vorerkrankungen. Bei großflächigem Befall (mehr als 0,5 m²) sollte ein Fachunternehmen die Sanierung durchführen – laienhafte Entfernung kann die Sporenbelastung verschlimmern.
Als Sofortmaßnahme können Sie kleine befallene Stellen mit 70-prozentigem Isopropanol abwischen. Verwenden Sie keine chlorhaltigen Reiniger auf porösen Oberflächen, da diese die Oberfläche schädigen können. Lüften Sie betroffene Räume verstärkt und stellen Sie Möbel mindestens 10 cm von Außenwänden entfernt auf. Konsultieren Sie bei gesundheitlichen Beschwerden einen Arzt und weisen Sie auf den Schimmelbefall hin.
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Geprüft durch das Verbraucherschutz Institut Deutschland
Dieser Artikel wurde von unserer Redaktion sorgfältig recherchiert und nach den Grundsätzen des unabhängigen Verbraucherschutzes erstellt. Stand: 20. März 2026.