Mietkaution: Rechte und Pflichten
Mietkaution: Höhe, Anlage, Rückzahlung und Ihre Rechte als Mieter. Wann der Vermieter die Kaution einbehalten darf und wie Sie Ihre Ansprüche durchsetzen.
Gesetzliche Regelungen zur Mietkaution
Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Als Mieter haben Sie das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen – die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die eine sofortige Einmalzahlung verlangt, ist unwirksam.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen – bei einer Barkaution auf einem separaten Kautionskonto zu banküblichen Konditionen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, macht er sich schadensersatzpflichtig und riskiert bei Insolvenz den Verlust der Kaution zulasten des Mieters.
Formen der Mietkaution
Neben der klassischen Barkaution gibt es weitere Möglichkeiten: Mietkautionsbürgschaft (Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung), verpfändetes Sparbuch, und Kautionsdepot mit Wertpapieranlage. Eine Kautionsversicherung kostet typisch 3 bis 5 Prozent der Kautionssumme pro Jahr und kann für Mieter interessant sein, die das Kapital nicht binden möchten.
Der Vermieter muss einer Kautionsbürgschaft oder -versicherung nicht zustimmen, sofern im Mietvertrag eine Barkaution vereinbart wurde. Umgekehrt kann er keine bestimmte Anlageform vorschreiben, wenn der Vertrag nur eine Kaution' ohne nähere Bestimmung vorsieht. Eine Kombination aus Kaution und zusätzlicher Bürgschaft, die insgesamt drei Monatsmieten übersteigt, ist unzulässig.
Rückzahlung nach Mietende
Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist, bevor er die Kaution zurückzahlen muss. Die Rechtsprechung gewährt in der Regel drei bis sechs Monate, in Einzelfällen bis zu zwölf Monate – etwa wenn die Betriebskostenabrechnung für den letzten Abrechnungszeitraum noch aussteht.
Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen einbehalten: ausstehende Mietzahlungen, Schadensersatz für Schäden an der Mietsache, die über normale Abnutzung hinausgehen, und offene Nebenkostennachzahlungen. Für die Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten. Die Beweislast für das Vorliegen von Schäden trägt der Vermieter.
Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt
Fordern Sie die Kaution nach Ablauf der Prüfungsfrist schriftlich unter Fristsetzung zurück. Reagiert der Vermieter nicht, senden Sie eine Mahnung mit einer letzten Frist von 14 Tagen und dem Hinweis, dass Sie bei Nichtzahlung rechtliche Schritte einleiten werden.
Kautionsrückforderungen können beim Amtsgericht eingeklagt werden – auch ohne Anwalt. Der Streitwert entspricht der einbehaltenen Kaution. Viele Mietervereine bieten ihren Mitgliedern Rechtsberatung und -vertretung in Kautionsstreitigkeiten an. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem die Rückzahlungspflicht entstand.
Übergabeprotokoll als Absicherung
Erstellen Sie sowohl beim Einzug als auch beim Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll. Dokumentieren Sie den Zustand von Wänden, Böden, Fenstern, Türen, Sanitäranlagen und sämtlichen Einrichtungsgegenständen. Machen Sie datierte Fotos und lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben.
Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll schützt Sie vor unberechtigten Schadensersatzforderungen und stärkt Ihre Position bei einer Auseinandersetzung um die Kaution erheblich. Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage – und die Beweislage wird für beide Seiten schwierig.
Schlagwörter
Geprüft durch das Verbraucherschutz Institut Deutschland
Dieser Artikel wurde von unserer Redaktion sorgfältig recherchiert und nach den Grundsätzen des unabhängigen Verbraucherschutzes erstellt. Stand: 30. Juli 2025.