Untervermietung: Wann dürfen Mieter untervermieten?
Untervermietung der Mietwohnung: Wann Sie einen Anspruch auf Erlaubnis haben, welche Regeln gelten und was bei Airbnb-Vermietung zu beachten ist.
Rechtsgrundlage der Untervermietung
Das Recht zur Untervermietung eines Teils der Mietwohnung ist in § 553 BGB geregelt. Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte entsteht. Dieses berechtigte Interesse kann wirtschaftlicher, persönlicher oder familiärer Natur sein. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Untervermietung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Untervermietung eines Teils der Wohnung und der Überlassung der gesamten Wohnung. Auf die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch. Die vollständige Überlassung der Wohnung an Dritte hingegen bedarf der Zustimmung des Vermieters, auf die kein Rechtsanspruch besteht. In der Praxis bedeutet dies, dass der Mieter mindestens ein Zimmer der Wohnung weiterhin selbst nutzen muss.
Erteilt der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, kann er dafür einen angemessenen Zuschlag zur Miete verlangen. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Höhe der Untermiete und der zusätzlichen Abnutzung der Wohnung. In der Praxis liegen die Zuschläge zwischen 10 und 20 Prozent der Untermiete. Ein pauschaler Zuschlag ohne Bezug zur tatsächlichen Mehrbelastung ist unzulässig.
Berechtigtes Interesse an der Untervermietung
Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Untervermietung hat. Typische anerkannte Gründe sind: finanzielle Engpässe durch Arbeitslosigkeit, Einkommenseinbußen oder Scheidung, der vorübergehende berufliche Aufenthalt in einer anderen Stadt, der Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Wohnung oder der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft zur Kostenreduzierung.
Das berechtigte Interesse muss erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Wusste der Mieter bereits bei Vertragsschluss, dass er untervermieten möchte, kann er sich nicht auf § 553 BGB berufen. In diesem Fall hätte er die Untervermietung im Mietvertrag vereinbaren müssen. Die Rechtsprechung legt dieses Kriterium allerdings großzügig aus, da sich Lebensumstände naturgemäß ändern können.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zum nächsten Termin kündigen, wenn der Vermieter Ihre berechtigte Untervermietungsanfrage ablehnt. Dieses Sonderkündigungsrecht ist ein wichtiges Druckmittel und zeigt, dass der Gesetzgeber das Interesse des Mieters an der Untervermietung hoch gewichtet.
Untervermietung und Airbnb: Was gilt bei Kurzzeitvermietung?
Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb unterscheidet sich rechtlich von der klassischen Untervermietung. Eine touristische Kurzzeitvermietung stellt in der Regel eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar, die in vielen Städten genehmigungspflichtig oder ganz verboten ist. Berlin, München, Hamburg, Stuttgart und Köln haben entsprechende Zweckentfremdungsverbotssatzungen erlassen, die hohe Bußgelder bei Verstößen vorsehen.
Auch mietrechtlich ist die Airbnb-Vermietung problematisch. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die gewerbliche Kurzzeitvermietung an Touristen grundsätzlich nicht vom Recht auf Untervermietung nach § 553 BGB gedeckt ist. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur touristischen Vermietung verweigern und bei unerlaubter Vermietung das Mietverhältnis nach Abmahnung fristlos kündigen.
Wenn Sie Ihre Wohnung gelegentlich über Airbnb vermieten möchten, holen Sie vorab die schriftliche Zustimmung des Vermieters ein und informieren Sie sich über die lokalen Vorschriften. In vielen Städten ist die Vermietung der eigenen Wohnung während urlaubsbedingter Abwesenheit für wenige Wochen im Jahr zulässig, sofern eine Genehmigung vorliegt. Eine dauerhafte oder gewerbsmäßige Vermietung über Plattformen ist hingegen in den meisten Fällen nicht gestattet.
Rechte und Pflichten im Untermietverhältnis
Das Untermietverhältnis ist ein eigenständiger Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Der Hauptmieter wird zum Vermieter des Untermieters und übernimmt alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Er ist verantwortlich für die Instandhaltung des untervermieteten Zimmers und die korrekte Abrechnung der Nebenkosten gegenüber dem Untermieter.
Für das Untermietverhältnis gelten grundsätzlich die gleichen mietrechtlichen Vorschriften wie für das Hauptmietverhältnis. Der Hauptmieter muss bei der Kündigung des Untermieters die gesetzlichen Fristen einhalten und einen berechtigten Kündigungsgrund haben. Bei möbliertem Wohnraum gilt allerdings eine verkürzte Kündigungsfrist: Bis zum 15. eines Monats kann zum Monatsende gekündigt werden.
Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für das Verhalten des Untermieters. Verursacht der Untermieter Schäden an der Wohnung oder stört den Hausfrieden, kann der Vermieter den Hauptmieter in Regress nehmen. Treffen Sie daher klare Vereinbarungen mit dem Untermieter und halten Sie diese schriftlich fest. Eine Haftpflichtversicherung des Untermieters ist dringend zu empfehlen.
Praktische Tipps für die Untervermietung
Bevor Sie einen Untermieter aufnehmen, informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich und bitten Sie um Erlaubnis. Nennen Sie den Namen und die persönlichen Daten des Untermieters sowie den geplanten Zeitraum und die vereinbarte Untermiete. Der Vermieter hat eine angemessene Prüfungsfrist von etwa zwei bis vier Wochen, um über die Erlaubnis zu entscheiden.
Schließen Sie mit dem Untermieter einen schriftlichen Untermietvertrag ab, der die wesentlichen Bedingungen regelt: Mietgegenstand, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Kündigungsfristen und Hausordnung. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll für das untervermietete Zimmer und dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos. Vereinbaren Sie eine Kaution in angemessener Höhe – auch hier gilt die Obergrenze von drei Monatsmieten.
Klären Sie die Nebenkosten und die Nutzung gemeinschaftlicher Räume wie Küche und Bad eindeutig. Legen Sie fest, wer für welche Verbrauchskosten aufkommt und wie die gemeinsamen Kosten aufgeteilt werden. Transparente Regelungen von Anfang an vermeiden spätere Konflikte und sorgen für ein harmonisches Zusammenleben in der Wohngemeinschaft.
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Geprüft durch das Verbraucherschutz Institut Deutschland
Dieser Artikel wurde von unserer Redaktion sorgfältig recherchiert und nach den Grundsätzen des unabhängigen Verbraucherschutzes erstellt. Stand: 5. November 2025.