Maklerkosten: Wer zahlt nach dem Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip bei Maklerkosten: Wer den Makler bestellt, bezahlt. Alles zu Ihren Rechten, erlaubten Gebühren und häufigen Verstößen.
Das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen
Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen. Das bedeutet: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter, da er den Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragt. Die Regelung ist in § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) verankert und stellt eine der wichtigsten Verbraucherschutzreformen im Mietrecht der letzten Jahre dar.
Vor Einführung des Bestellerprinzips mussten Mieter in vielen Fällen die Maklerprovision zahlen, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Die Provision betrug häufig zwei bis drei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer und stellte für viele Wohnungssuchende eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Das Bestellerprinzip hat diese Praxis beendet und die Kosten dahin verlagert, wo sie hingehören – zum Auftraggeber.
Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Mietwohnungen, nicht für den Kauf von Immobilien. Für den Immobilienkauf gelten seit dem 23. Dezember 2020 neue Regelungen zur Aufteilung der Maklerkosten, die in §§ 656a ff. BGB geregelt sind. Danach darf der Makler vom Käufer keine höhere Provision verlangen als vom Verkäufer, wenn er von beiden Seiten beauftragt wurde.
Wann dürfen Mieter doch zur Kasse gebeten werden?
Es gibt enge Ausnahmen, in denen der Mieter die Maklerkosten tragen muss. Dies ist der Fall, wenn der Mieter selbst einen Makler ausschließlich mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt hat, ohne dass der Makler gleichzeitig im Auftrag eines Vermieters tätig ist. Der Mieter muss also den Suchauftrag aktiv erteilt haben, und der Makler darf die Wohnung nicht bereits im Angebot gehabt haben.
Die bloße Kontaktaufnahme des Mieters zum Makler oder die Anfrage nach einer insertierten Wohnung begründet keine Provisionspflicht des Mieters. Der Makler muss nachweisen, dass der Auftrag ausschließlich vom Mieter ausging und die Wohnung erst durch diesen Suchauftrag gefunden wurde. In der Praxis scheitern die meisten Versuche, die Provision auf den Mieter abzuwälzen, an dieser strengen Nachweispflicht.
Vorsicht ist geboten bei versteckten Gebühren: Manche Makler versuchen, die Provision unter anderen Bezeichnungen wie Besichtigungsgebühr, Vertragsgebühr oder Servicegebühr auf den Mieter umzulegen. Solche Gebühren sind nach dem Bestellerprinzip unzulässig und können zurückgefordert werden. Auch die Berechnung von Reservierungsgebühren für eine Wohnung ist rechtlich umstritten und in den meisten Fällen unwirksam.
Häufige Verstöße gegen das Bestellerprinzip
Trotz eindeutiger Rechtslage kommt es in der Praxis immer wieder zu Verstößen gegen das Bestellerprinzip. Besonders verbreitet sind Versuche, die Provision über Ablösevereinbarungen für Einrichtungsgegenstände zu verschleiern. Der Mieter wird aufgefordert, die vorhandene Küche oder Möbel zu einem überhöhten Preis zu übernehmen, wobei die Differenz zum tatsächlichen Wert faktisch die Maklerprovision darstellt.
Ein weiterer häufiger Verstoß ist die Forderung einer Schufa-Auskunft oder Bonitätsprüfung gegen Gebühr durch den Makler. Während der Vermieter eine Bonitätsauskunft verlangen darf, ist es dem Makler nicht gestattet, hierfür Gebühren vom Mieter zu erheben. Auch die Pflicht zur Vorlage einer kostenpflichtigen Vermieterbescheinigung durch den Makler verstößt gegen das Bestellerprinzip.
Melden Sie Verstöße gegen das Bestellerprinzip bei der zuständigen Ordnungsbehörde. Verstöße stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro geahndet werden. Zudem können Sie zu Unrecht gezahlte Provisionen innerhalb der regulären Verjährungsfrist von drei Jahren zurückfordern. Bewahren Sie alle Zahlungsbelege und den Schriftverkehr mit dem Makler als Beweismittel auf.
Maklerkosten beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie gelten seit Dezember 2020 die neuen Regelungen zur Maklerprovision nach §§ 656a ff. BGB. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, kann der Makler vom Käufer maximal denselben Provisionssatz verlangen wie vom Verkäufer. Die sogenannte Innenprovision, bei der nur der Käufer die gesamte Provision trägt, ist damit faktisch abgeschafft worden.
Die übliche Maklerprovision beim Immobilienkauf beträgt zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und regionaler Praxis. Bei einer hälftigen Teilung tragen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Provision. In manchen Fällen übernimmt der Verkäufer die gesamte Provision, was in der Praxis aber selten vorkommt. Die Provision ist erst verdient, wenn der notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde.
Informieren Sie sich vor dem Immobilienkauf über die in Ihrer Region üblichen Provisionssätze und verhandeln Sie bei Bedarf. Die neuen Regelungen haben den Wettbewerb unter den Maklern verstärkt und in vielen Regionen zu sinkenden Provisionssätzen geführt. Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Makler und achten Sie darauf, dass die Provision im Maklervertrag klar und transparent ausgewiesen ist.
Tipps für die Wohnungssuche ohne Maklerprovision
Neben der klassischen Maklersuche gibt es zahlreiche Möglichkeiten, eine Wohnung ohne Provisionszahlung zu finden. Immobilienportale bieten Filter für provisionsfreie Wohnungen an. Auch die Websites von Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen listen häufig Wohnungen ohne Maklereinschaltung. Soziale Netzwerke und lokale Facebook-Gruppen sind ebenfalls gute Anlaufstellen für die Wohnungssuche.
Wohnungsbaugenossenschaften bieten eine besonders interessante Alternative. Als Genossenschaftsmitglied haben Sie Zugang zu günstigem Wohnraum ohne Maklerprovision und profitieren von einem besonderen Kündigungsschutz. Der Genossenschaftsanteil, der bei Einzug zu leisten ist, wird bei Auszug zurückerstattet. Erkundigen Sie sich bei den Genossenschaften in Ihrer Stadt nach freien Wohnungen und den Aufnahmebedingungen.
Achten Sie bei der eigenständigen Wohnungssuche auf die Seriosität der Angebote. Anzeigen, die eine Vorauszahlung verlangen oder verdächtig günstige Mieten anbieten, sollten Sie meiden. Besichtigen Sie die Wohnung stets persönlich und überweisen Sie niemals Geld, bevor Sie den Mietvertrag unterschrieben und die Schlüssel erhalten haben. Betrugsversuche bei der Wohnungssuche haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen.
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Geprüft durch das Verbraucherschutz Institut Deutschland
Dieser Artikel wurde von unserer Redaktion sorgfältig recherchiert und nach den Grundsätzen des unabhängigen Verbraucherschutzes erstellt. Stand: 15. Juni 2025.